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焦点分析丨长租爆雷潮未消,蛋壳、自如为什么着急上市

2019-11-18 22:23:49来源:北麂资讯

互联网房地产行业刚刚经历了一波洗牌。曾经风光无限的宁静的房子、金色的房子和温馨的房子在这次重组中一个接一个地被击败。现在,互联网长期租赁公寓也进入了洗牌期。不同之处在于,该行业的马太效应正在加剧,首席运营商正尽最大努力争取ipo,以便在未来活得更好、更长。

最近,蛋壳公寓,免费已被报道寻求上市消息,上市时间相当接近。

根据ipo的早期消息,蛋壳公寓据说计划最早于今年在美国上市,筹资6亿至7亿美元。蛋壳公寓于今年3月完成了第三轮融资,投资后估值超过20亿美元。

据国际财务报告准则(ifr asia)称,Freely正在考虑2020年在美国上市,可能筹资5000-10亿美元。根据36氪星此前的独家报道,自由完成了今年6月的第二轮融资5亿美元,投资前估值约为45亿美元。

这意味着一年后,美国证券交易所可能会活跃于中国的两个长期公寓股,蛋壳和自由竞争将从中国的一级市场扩大到美国的二级市场。然而,问题是长期租赁公寓行业的许多问题仍然悬而未决。现在急于上市是不是太快了?

两把刀子站在租了很久的公寓前

直到2017年,长期租赁公寓一直受到市场青睐,并积累了大量资本。然而,当热潮平息后,赛道的问题开始暴露在沙滩上。

根据通策研究所发布的一组数据,从2017年2月到2019年3月,父母租用的20多个品牌的公寓已经下降。最近的一个案例是乐嘉公寓和杭州安阳公寓在今年7月宣布破产。像p2p和自行车共享一样,长期公寓正面临“雷雨”。

事实上,经过这么多年的长期租房,龙头企业已经无限接近二级市场阶段,行业中仍有许多问题尚未得到最佳解决。这些难题就像站在市场参与者面前的刀子,让他们进退两难。问题的原因不是市场低迷,而是过热的市场导致的行业残酷增长。

第一把刀藏不住租金。如果租户想“赌一把,付一把”,支付方式需要一个额外的中间环节:首先,他向金融公司借租金贷款,金融公司将租金一次性移交给长期租赁公寓,然后租户每月向金融公司偿还贷款;否则,承租人可能必须一次性支付所有租金。这是以分散方式租长期公寓的常见方式,也是问题的根源。

有了金融机构提供的“粮料”,长期租赁公寓的经营者就有了持续发展的资本。然而,由于盲目追求扩张和粗糙的管理方法,经营者盲目花费的资金无法在短时间内收回,资金链断裂,房屋所有者的租金无法支付,导致破产。经营者破产后,房屋被业主收回,房客要么继续偿还贷款,要么他的个人信用报告被封锁。

问题发生在上海公寓和杭州丁家后,上海、浙江等地的监管部门已经取消了相关业务。然而,这个问题今天还没有得到纠正。可以看出,在黑猫投诉平台上仍有大量与租赁贷款相关的投诉。

第二把刀是不成熟的利润模型。长期租赁公寓太重,无法运营,而且利润模式单一。运营商高度依赖房地产资源。如果他们想占领市场,就必须不断投入大量资金,成为“主要房东”,然后租给房客。

然而,一方面,长期租赁公寓在早期建设和改造方面投资巨大,扩张的流动性差。一旦房屋空置,资金将被截留,运营商将不得不承担更多的运营和维护费用。另一方面,长期租赁公寓通常依赖租金差额和服务费(类似于中介费),方法单一,回报期长,而房屋维护和家具折旧是隐性成本。虽然一些企业已经开始探索清洁、搬家和娱乐设备等增值服务来拓展盈利渠道,但该模式的可行性和用户需求尚未得到验证。

除了这两把刀之外,提高租金、假房、甲醛和售后服务等问题都成为长期出租公寓的障碍。未来,蛋壳公寓一旦成功上市,这些不稳定因素可能成为股价挫伤的爆发点。

如果不是现在,什么时候上市?

住宅和蛋壳公寓没有积极回应,但从市场流出的信息来看,它们都毫不犹豫地选择了冲刺ipo。

经过多轮重组和平稳度过“雷雨”后,迄今幸存下来的长期租赁公寓几乎相当于拿到了决赛门票,而免费和蛋壳是这些决赛入围者中最好的,长期占据分散的长期租赁公寓长期名单的前三名。在此之前,这两个家庭已经经历了许多轮住房供应和租金的内讧。现在战争远未结束,他们仍然需要建立自己的竞争壁垒。

长期租赁公寓可以细分为房地产部门和中央部门以及分散的部门。目前,没有必要讨论拥有独立建筑和房屋的集中长期租赁公寓,与小业主签订购买住宅小区的合同是好是坏。与房地产部门单独的长期出租公寓相比,分散式公寓的起源要差得多。

万科坡宇、龙湖冠宇、徐汇於陵等长期租赁公寓都诞生于房地产公司。他们生来就有金汤匙。住房、资本和品牌都是他们的优势。徐汇於陵首席执行官张爱华曾坦率地说,有一个富有的父亲没有害处。就像富裕的第二代人一样,在家购物会更好。毫无疑问,资本是公寓产业的基础。

自由,蛋壳更还是得靠自己。他们缺钱,或者需要更多的钱。

虽然目前该行业有许多限制因素,但分散的长期公寓仍必须走这条路,通过烧钱来积极扩张和争夺市场份额,以巩固其在该行业的领先优势。在经营现金流赤字的情况下,他们不得不依靠持续的融资来“继续他们的生活”。随着大量长期公寓的下跌,资本市场将更加谨慎跟踪,未来从一级市场获得资金将越来越困难,因此只能转向二级市场讲述一个大规模经济效益的故事。此外,渴望回报的投资者也将推动公司上市。

事实上,蛋壳公寓上市可能更为紧迫。

早在2018年4月,蛋壳公寓b轮融资完成后,蛋壳公寓区域经理向36氪星透露,该公司正处于上市准备阶段。现在上市的消息透露,蛋壳公寓计划比平时更早上市。由于该公司的估值和房屋数量不如住宅,因此“第一份长期公寓”的头衔可能对蛋壳有意义。

至于蛋壳和自由能否成功上市,市场充满了消极态度。但如果不是现在,什么时候?他们需要在把握上市、上市后各种问题和风险有待解决,以及在行业重组中落在后面,甚至在雷雨中倒下之间取得良好的平衡。

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